Si un locateur convient avec le créancier de ne pas modifier le bail sans le consentement écrit de ce dernier, le locataire n'y est pas tenu sauf s'il y consent.
La valeur d'un immeuble commercial tient souvent à la qualité et à la capacité de ses locataires à respecter leur bail commercial.
Le propriétaire d'un immeuble commercial, après avoir signé un bail d'une durée de 10 ans avec un locataire bien nanti, hypothèque cet immeuble. Le locateur convient avec le créancier de ne pas modifier le bail sans le consentement écrit de ce dernier, consentement qui ne peut être refusé sans motifs raisonnables. Trois ans s'écoulent, un incendie endommage sévèrement l'immeuble. Bien qu'il n'utilise pas l'immeuble, le locataire continue cependant de verser le loyer pendant deux ans. Les parties conviennent alors de mettre fin au bail et le locataire verse à ce moment plus de 1 000 000$ au locateur.
Le créancier s'adresse à la Cour pour obtenir que le locataire lui verse l'équivalent du solde de la dette demeurant due par le locateur. Le tribunal statue qu'indépendamment du fait que le locataire soit de mauvaise foi, ce qui n'a pas été prouvé, ce dernier ne peut être tenu responsable de la dette du locateur. Jamais le locataire n'a expressément consenti à remplacer le locateur « dans son lien obligationnel résultant du contrat de prêt » avec le créancier.
Lorsque la valeur d'un bail commercial joue un rôle essentiel dans l'attribution d'un prêt, le créancier ne devrait-il pas exiger, des deux parties au bail, un engagement écrit stipulant qu'elles ne pourront changer les modalités de ce bail sans obtenir au préalable l'approbation du créancier.
Rappelez-vous, mieux vaut saisir l'occasion au vol que de se faire voler l'occasion de saisir.
*CA 500-09-012922-027, 2004-12-03
