En l'absence d'une preuve adéquate de plus-value, l'entrepreneur ne peut bénéficier d'une hypothèque légale.
Un créancier, comme un entrepreneur, doit évaluer si les sommes investies dans un immeuble aux fins de travaux, engendrent ou non une plus-value équivalente.
Ainsi, une société, après l'acquisition d'un immeuble pour 695 000 $, l'hypothèque en faveur d'un créancier pour une somme de 750 000 $. Un entrepreneur effectue divers travaux sur cet immeuble et, faute de paiement de la part de la société, publie sur l'immeuble des hypothèques légales qui totalisent 558 000 $. Suite à des procédures en délaissement forcé, l'immeuble est vendu sous contrôle de justice pour la somme de 675 000 $.
Les hypothèques légales sont alors colloquées au premier rang, ne laissant pratiquement rien au créancier hypothécaire initial. Insatisfait, ce dernier s'adresse à la Cour* en lui rappelant que :
- normalement, l'hypothèque légale de la construction prend rang avant l'hypothèque conventionnelle publiée antérieurement, mais « uniquement à la hauteur de la plus-value donnée à l'immeuble »;
- la plus-value est unique pour l'ensemble des travaux;
- la plus-value requiert une analyse comparative de la valeur de l'immeuble avant et après les travaux;
- la valeur de l'immeuble s'établit à la fin des travaux et non au moment de la vente.
Après ce rappel, le tribunal conclut que la preuve au dossier démontre que la spécificité des travaux effectués se solde « par une absence de plus-value nécessitant même des frais pour en enlever certains », ce qui signifie pour l'acquéreur (de l'immeuble) une valeur négative.
Le tribunal ordonne que les hypothèques légales de l'entrepreneur soient rayées « en l'absence d'une preuve adéquate de plus-value ».
Comme dit le proverbe latin, « la preuve incombe à celui qui affirme et non à celui qui nie ».
*CA 500-09-021702-113
