Toute partie à un contrat peut ajouter ou diminuer ses obligations à la garantie légale, mais ne peut se dégager de ses faits personnels, sauf si l'acheteur achète sans garantie et à ses propres risques et périls d'un vendeur non-professionnel.
La majorité des ventes faites au Québec le sont avec la garantie légale stipulée au Code civil du Québec. Qu'en est-il de la validité d'une clause qui exclut cette garantie ?
Une institution financière ayant repris un immeuble, le vend à un entrepreneur à 25 % de la valeur de l'évaluation municipale. L'acte de vente stipule que l'entrepreneur achète l'immeuble sans garantie, à ses risques et périls et s'oblige à prendre l'immeuble dans l'état où il se trouve. Lors de l'excavation des fondations, l'entrepreneur découvre que le terrain est pollué par des hydrocarbures. Il s'adresse à la Cour* et demande l'annulation de la vente.
Ce dernier allègue que l'institution financière doit être considérée comme un vendeur professionnel qui, au sens du Code civil du Québec, est présumé « connaître l'existence du vice affectant l'immeuble ». Le vendeur connaissant l'état délabré de la bâtisse, mais ignorant l'existence du vice, n'a jamais voulu garantir l'immeuble. La vente a été faite sans garantie et aux risques et périls de l'acheteur, lequel s'en est déclaré satisfait après l'avoir inspecté, en omettant toutefois de procéder à une vérification environnementale.
La Cour réitère que toute partie à un contrat peut ajouter ou diminuer ses obligations à la garantie légale, mais ne peut se dégager de ses faits personnels, sauf si l'acheteur achète sans garantie et à ses propres risques et périls d'un vendeur non-professionnel. La Cour rejette la prétention de l'acheteur et déclare que l'institution financière ne peut être considérée comme un vendeur professionnel puisque cette dernière n'a pas « pour occupation principale la vente de biens ». L'exclusion de la garantie est donc valable et, malheureusement pour lui, l'entrepreneur doit assumer les risques de son entreprise et ce, sans pouvoir implorer les saints.
*200-05-013379-008 (C.A.)
