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La sous-location ou la cession d'un bail commercial

La condition de ne pas sous-louer ou de céder un bail commercial ne saurait dépendre simplement de la volonté du locateur.

«Lorsque tu veux être maître absolu, tu peux parfois te retrouver valet!»

Beaucoup de baux commerciaux interdisent aux locataires de sous-louer ou céder leurs droits dans un bail sans le consentement écrit du locateur. Certains baux mentionnent que le locateur ne peut refuser ce consentement sans motif raisonnable, par contre, d'autres restent muets sur le sujet.

Ainsi, un cultivateur loue une terre agricole pour cinq ans. Le bail, de nature commerciale, interdit au locataire de sous-louer ou céder le bail sans avoir, au préalable, obtenu la permission écrite du locateur. Le locataire, ne pouvant plus exploiter la terre, vend sa machinerie et sous-loue la terre sans le consentement du locateur et ce, pour un loyer six fois plus élevé que le bail original. Le locateur s'adresse à la Cour supérieure et demande la résiliation du bail. Cette dernière accueille la demande et résilie le bail.

Le locataire s'estimant lésé, s'adresse à la Cour d'Appel* qui renverse la décision et lui donne gain de cause. Bien que le consentement écrit du locateur n'ait pas été obtenu au préalable, la Cour conclut que la condition de ne pas sous-louer ou de céder le bail, telle que rédigée, ne saurait dépendre simplement de la volonté du locateur. Ce dernier se devait de donner des motifs raisonnables, d'autant plus qu'il n'a offert aucun motif sérieux pour justifier son refus de sous-louer et n'a invoqué aucune cause de reproche contre le sous-locataire.

Peut-on imaginer un instant que les tribunaux pourraient confirmer ou ratifier des actes déraisonnables et injustifiables qui auraient des conséquences néfastes pour d'autres personnes? Certaines personnes ne sont pas maîtres chez elles, non pas parce qu'elles y sont valets, mais plutôt parce qu'elles abusent d'une situation, ce que les tribunaux leur rappellent.

* C.A. 500-09-009082-991, 2000-06-19

François Forget, notaire et conseiller juridique ainsi que toute l'équipe Notaire-Direct, sont à votre service pour assurer la préparation de vos documents légaux et répondre à toutes vos questions juridiques.
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