Le bail commercial est souvent considéré, à juste titre d'ailleurs, comme un document long, fastidieux, lancinant et répétitif. De plus, ce type de bail est rédigé d'abord et avant tout en faveur du locateur et ce, souvent au détriment du locataire.
Le bail commercial est souvent considéré, à juste titre d'ailleurs, comme un document long, fastidieux, lancinant et répétitif. De plus, ce type de bail est rédigé d'abord et avant tout en faveur du locateur et ce, souvent au détriment du locataire.
Ainsi, un locataire, signataire d'un bail pour un local commercial, voit ses biens détruits ou endommagés par l'eau et ce, suite à l'incendie de l'immeuble abritant son commerce. Il s'adresse donc à la Cour* et demande que le locateur le dédommage. Le locataire soutient que l'incendie résulte d'améliorations et de travaux qui ont été mal exécutés par le locateur. Ce dernier prétend qu'il ne peut-être tenu responsable puisque le bail stipule que :
- le locataire doit souscrire à une police d'assurance incendie de 1 000 000$;
- le locateur n'est responsable d'aucun dommage occasionné par le défaut d'entretien des lieux;
- le locateur n'aura aucune responsabilité en regard de toutes marchandises et biens du locataire.
Suite aux prétentions des parties, la Cour conclut que:
- le Code civil du Québec permet à un locateur d'exclure sa responsabilité pour un préjudice matériel, puisque la preuve ne démontre pas « qu'il y a faute intentionnelle ou faute lourde de la part du locateur »;
- les obligations entre le locataire et locateur sont d'abord régies par le bail commercial et ce n'est qu'en cas de silence que l'on peut recourir à des dispositions supplétives; le locataire lésé ne peut donc se prévaloir d'une règle de droit étrangère au bail qui lui serait plus profitable;
- la clause d'exonération stipulée en faveur du locateur s'applique en l'espèce puisque la faute reprochée aux intimés ne peut être qualifiée de « faute lourde ».
Les locateurs insèrent habituellement dans les baux commerciaux une foule de clauses. Pourquoi ne pas s'assurer que l'imagination de ce dernier n'outrepasse pas la réalité. « Ce qui est écrit reste écrit » et ce n'est plus alors de la fiction juridique.
* C.A. Québec 200-09-004988-041, 2006-03-01
