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Bien établir l'intention des parties lors de l'établissement d'une servitude de passage réciproque

Bien que les paroles s'envolent et que les écrits restent, encore faut-il bien les interpréter. Ainsi, un Propriétaire, ayant acheté un immeuble grevé d'une servitude de passage réciproque avec l'immeuble adjacent, ...

«L'enfer est pavé de bonnes intentions»
Henrich Böll

Bien que les paroles s'envolent et que les écrits restent, encore faut-il bien les interpréter.

Ainsi, un Propriétaire, ayant acheté un immeuble grevé d'une servitude de passage réciproque avec l'immeuble adjacent, construit dans l'assiette de la servitude deux quais de chargement, lesquels s'ajoutent aux quatre autres déjà construits. Bien qu'empiétant dans l'assiette de la servitude, ces quais n'empêchent pas pour autant le passage des camions.

Quelques années s'écoulent avant qu'un Promoteur n'acquière l'immeuble voisin grevé dudit droit de passage réciproque. Ce dernier, après s'être assuré d'obtenir l'accord de la ville pour modifier le zonage d'industriel à résidentiel et commercial, demande au Propriétaire de cesser d'utiliser la servitude réciproque à des fins de chargement et de déchargement et de démolir deux quais construits par ce dernier. Suite au refus du Propriétaire, le Promoteur s'adresse à la Cour. Cette dernière donne raison au Promoteur invoquant que le texte de la servitude est clair car « il créée un droit de passage et non un droit de stationner. » Le Propriétaire porte la cause en appel*. Le tribunal constate que :

  • la servitude accorde bien un droit de passage réciproque, mais elle est muette quant à la possibilité pour les camions de faire des arrêts pour chargement ou le déchargement;
  • les parties, lors de la création du droit de passage, ont prévu que celui-ci « doit être exercé avec flexibilité, de manière à causer le moins d'inconvénients et que l'intention [de ces derniers] était que les camions puissent s'arrêter pour charger ou décharger. »

Le tribunal conclut que « le juge de première instance a commis l'erreur de s'en tenir au sens littéral de la servitude, au lieu de chercher la véritable intention des parties lorsque celles-ci l'ont créée. »

Même si on recherche à connaître l'intention des parties, rappelez-vous ce qu'écrivait Paul Valery « ce sont toujours les gens animés des meilleures intentions qui deviennent des monstres. »

*C.A. 500-09-024128-134

François Forget, notaire et conseiller juridique ainsi que toute l'équipe Notaire-Direct, sont à votre service pour assurer la préparation de vos documents légaux et répondre à toutes vos questions juridiques.
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