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La rédaction d'un bail commercial et les odeurs nauséabondes au sous-sol

Même si les lois sont parfois très permissives, il faut se souvenir que les tribunaux veillent à ce que les ententes reflètent la volonté des parties. L'une d'entre elles peut bien vouloir faire croire ou écrire n'importe quoi ou presque, mais gare à elle, la Cour n'est pas n'importe qui.

«À mon sens, écrire et communiquer, c'est être capable de faire croire n'importe quoi à n'importe qui.»
J .-M. G. Le Clézio

La rédaction de certains documents demeure un domaine de prédilection pour quelques juristes car ils peuvent tout à loisir y étaler leur savoir-faire.

Un Locataire, après avoir signé un bail de type net net pour un local destiné à abriter un commerce de téléphonie, aménage les lieux à ses frais. Quelques années plus tard, le Locataire dénonce au Locateur un problème d'odeurs nauséabondes au sous-sol. Le Locateur mandate alors une firme spécialisée qui effectue des travaux aux systèmes de ventilation et de climatisation.

Le Locataire, insatisfait, demande une expertise quant à la qualité de l'air. L'expert conclut que « la présence, dans l'entre plancher du sous-sol, de rongeurs, d'insectes et d'autres types de vermines » comporte des risques pour la santé des employés du Locataire. Le Locataire relocalise ses employés et retient le loyer correspondant à l'espace loué dans le sous-sol. Le Locateur s'adresse à la Cour* et réclame les loyers impayés.

Le tribunal, dans son analyse, mentionne que l'obligation de procurer la jouissance paisible des lieux tient de l'essence même du contrat de louage. Le Locataire d'un bail commercial peut néanmoins y renoncer parce que les dispositions du Code civil, à cet égard, ne sont pas d'ordre public. La Cour d'appel rejette les prétentions du Locateur. En effet, les clauses invoquées par ce dernier démontraient que le bail réduit au minimum les obligations du Locateur et que celles du Locataire sont de loin plus importantes, mais le Locataire n'avait pas expressément renoncé à son droit à la jouissance paisible des lieux.

Même si les lois sont parfois très permissives, il faut se souvenir que les tribunaux veillent à ce que les ententes reflètent la volonté des parties. L'une d'entre elles peut bien vouloir faire croire ou écrire n'importe quoi ou presque, mais gare à elle, la Cour n'est pas n'importe qui.

*C.A. 200-09-006720-095
François Forget, notaire et conseiller juridique ainsi que toute l'équipe Notaire-Direct, sont à votre service pour assurer la préparation de vos documents légaux et répondre à toutes vos questions juridiques.
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