Le promettant-acheteur d'un immeuble a seulement une obligation de moyens dans le cadre de l'obtention de son financement et non une obligation de résultats.
Lors de la signature d'une offre d'achat d'un immeuble, l'on retrouve généralement une entente à l'effet que l'offre est conditionnelle à l'obtention d'un prêt hypothécaire pour un montant prédéterminé.
Ainsi, un promettant-acheteur, n'ayant pu obtenir le montant de prêt recherché, refuse de conclure l'achat. Suite à ce refus, l'agent immobilier, invoquant la capacité de payer du promettant-acheteur, réclame à ce dernier sa commission.
En premier lieu, la Cour d'appel* statue que le promettant-acheteur était bien fondé de refuser d'acheter l'immeuble dont la valeur était substantiellement inférieure à ce que l'agent immobilier lui a présenté. Ce sont les agissements fautifs de l'agent qui ont induit le promettant-acheteur en erreur.
Deuxièmement, le promettant-acheteur avait seulement une obligation de moyens dans le cadre de l'obtention de son financement et non une obligation de résultats. Suite au refus de l'institution de financer le promettant-acheteur « à la hauteur demandée », ce dernier n'était pas obligé d'augmenter sa mise de fonds ni de fournir d'autres garanties à l'institution pour se porter acquéreur de l'immeuble.
Cette décision confirme les us et coutumes qui veulent qu'un acheteur éventuel n'ait pas à mandater un évaluateur professionnel pour établir le prix commercialement raisonnable avant de faire une offre d'achat sur un immeuble. C'est pourquoi l'impossibilité de financer ne fait qu'ajouter à l'impossibilité d'acheter.
*C.A. 200-09-007290-114
