Clarté et précision, voilà bien deux éléments essentiels doit le bail commercial doit faire preuve.
La signature d'un bail commercial engendre souvent des désaccords entre un locateur et son locataire quant à l'interprétation de la définition de la « superficie locative des lieux loués ».
Ainsi, l'unique locataire d'un immeuble, dont le loyer est censé être établi en fonction de la superficie locative, telle qu'édictée par la méthode de mesurage « BOMA », s'adresse à la Cour* pour déterminer la superficie louée. Le libellé de la clause en litige est ambiguë à plusieurs égards; en effet, elle stipule d'une part que la superficie locative mentionnée au bail est le reflet du calcul du locataire, et que, d'autre part, le calcul final sera fait ultérieurement selon la méthode BOMA.
Dans de telles situations, le tribunal déclare que le Code civil du Québec préconise une approche qui recherche la volonté réelle des parties dans l'interprétation d'un contrat. Il faut donc « avoir recours à une preuve extrinsèque au contrat » soit le « climat de la négociation, la conduite des parties postérieure à sa conclusion et les usages pertinents. »
Dans sa décision, le tribunal rappelle certains éléments de la norme BOMA :
- « on entend par la superficie locative, la superficie utilisable d'un espace à bureaux, majorée de sa quote-part des superficies communes d'étage et des superficies communes de l'immeuble. »;
- s'il y a plusieurs locataires dans un immeuble, on doit mesurer l'édifice en entier et répartir les espaces communs au prorata des occupants;
- en présence d'un locataire unique, l'on calcule la superficie close à l'intérieur de la surface fermée des murs extérieurs permanents de l'immeuble, sans aucune déduction.
Après avoir étudié les circonstances ayant entouré la conclusion du contrat, le juge donne raison au locateur et déclare que la superficie louée équivaut à la superficie bâtie. Dans un contrat, on a beau vouloir prendre toutes les mesures qui s'imposent, il faut être précis, surtout sur la méthode visant à établir la superficie locative du bail.
*CA 200-09-008933-159
