Lorsqu'un sinistre endommage ou détruit les lieux loués ou l'immeuble dans lequel ils se trouvent, les conséquences sur le bail commercial dépendent notamment de l'importance des dommages, de leur cause, des possibilités de réparation ainsi que des dispositions du bail.
Le bail peut prévoir les droits et obligations du locateur et du locataire selon que les dommages sont partiels ou importants ou que les lieux sont entièrement détruits. Il peut notamment préciser les circonstances dans lesquelles les lieux doivent être réparés ou reconstruits, les délais applicables ainsi que les situations permettant de mettre fin au bail.
Lorsque des réparations urgentes et nécessaires doivent être effectuées afin d'assurer la conservation ou la jouissance des lieux, le locataire doit permettre leur exécution. Selon les circonstances et les règles applicables, il peut toutefois disposer de certains recours lorsque les travaux affectent substantiellement sa jouissance des lieux.
La responsabilité du locataire pour les dommages causés au bien loué dépend notamment de la cause du sinistre. Le Code civil du Québec prévoit des règles particulières concernant les pertes survenues au bien loué et, dans le cas d'un immeuble, les dommages résultant d'un incendie.
Les clauses d'assurance du bail doivent également être examinées afin de déterminer les protections maintenues par les parties et la répartition de certains risques.
Il est donc important que le bail commercial prévoie clairement les conséquences d'un sinistre, notamment quant aux réparations ou à la reconstruction des lieux, à la poursuite ou à la fin du bail ainsi qu'aux autres droits et obligations des parties.