Qu’arrive-t-il si les lieux loués sont endommagés ou détruits?

Lorsqu'un sinistre, notamment un incendie ou un dégât d'eau, endommage ou détruit les lieux loués, les conséquences sur le bail commercial dépendent de l'importance des dommages, de leur cause, de la possibilité de continuer à utiliser les lieux et des dispositions du bail.

Le bail commercial peut notamment prévoir :

• Les obligations du locateur et du locataire concernant les réparations ou la reconstruction des lieux;
• Les délais applicables à la réalisation des travaux;
• Les conséquences d'une impossibilité temporaire ou prolongée d'utiliser les lieux;
• Les circonstances permettant une diminution ou une suspension du loyer;
• Les conditions dans lesquelles le bail peut être résilié ou prendre fin.

Lorsque les lieux deviennent partiellement ou totalement inutilisables, le locataire peut disposer de certains recours selon les circonstances et les règles applicables. Toutefois, le loyer n'est pas automatiquement suspendu à la suite de tout sinistre.

Si les dommages sont importants ou si la remise en état devient impossible, les parties doivent également examiner les dispositions du bail et les règles légales applicables pour déterminer si le contrat peut se poursuivre ou prendre fin.

La responsabilité des dommages dépend notamment de leur origine et de la faute éventuelle du locateur, du locataire ou d'un tiers. Le Code civil du Québec prévoit notamment des règles particulières concernant les dommages causés par un incendie.

Les parties doivent également vérifier leurs protections d'assurance et les clauses contractuelles concernant la répartition des risques.

Il est donc important de prévoir clairement dans le bail commercial les conséquences d'un sinistre sur l'utilisation des lieux, les réparations, le paiement du loyer et la poursuite ou la fin du contrat.