Lorsqu'un locataire devient insolvable ou fait faillite, les conséquences sur son bail commercial dépendent notamment de sa situation financière, de la procédure d'insolvabilité applicable, des dispositions du bail et des règles prévues par la législation fédérale et québécoise.
La faillite ou l'insolvabilité du locataire n'entraîne pas nécessairement la résiliation automatique du bail commercial. Il est important de distinguer une faillite, une proposition concordataire et une restructuration, puisque les droits et obligations des parties peuvent varier selon la procédure applicable.
Lorsqu'un locataire devient insolvable ou fait faillite, plusieurs questions peuvent notamment se poser :
En matière de faillite, le syndic peut être appelé à prendre certaines décisions concernant les droits et obligations liés au bail commercial. Les possibilités de résiliation ou de cession du bail doivent toutefois être examinées selon la procédure applicable et les règles légales pertinentes.
Le locateur peut notamment détenir une réclamation pour des loyers impayés. Toutefois, ses droits de recouvrement, la priorité de certaines réclamations et la possibilité d'exercer des recours peuvent être limités ou encadrés par la législation fédérale en matière d'insolvabilité.
Dans certaines procédures de restructuration, la législation fédérale peut également empêcher une partie de résilier un contrat uniquement en raison de l'insolvabilité du débiteur ou de l'ouverture de la procédure. Les conditions et les exceptions applicables doivent être vérifiées.
Le bail peut contenir des clauses concernant la faillite, l'insolvabilité ou les défauts du locataire. Toutefois, ces clauses doivent être interprétées en tenant compte des règles impératives applicables, notamment celles de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité et, lorsque cette loi s'applique, de la Loi sur les arrangements avec les créanciers des compagnies.
Il est donc important de vérifier la nature de la procédure d'insolvabilité, les dispositions du bail et les droits reconnus aux différentes parties avant de déterminer si le bail peut être maintenu, cédé ou résilié et quels recours peuvent être exercés.