Lorsqu'un locataire fait faillite, le traitement d'un dépôt de garantie versé dans le cadre d'un bail commercial dépend notamment de la nature du dépôt, des dispositions du bail, des obligations garanties et des règles applicables en matière de faillite et d'insolvabilité.
Le locateur ne peut pas nécessairement conserver ou appliquer automatiquement la totalité du dépôt de garantie aux sommes qui lui sont dues. Il faut notamment déterminer si le dépôt constitue une somme détenue à titre de garantie, un paiement anticipé de loyer ou une autre forme de sûreté.
Les droits du locateur peuvent également dépendre des conditions prévues au bail, de la date à laquelle les obligations sont devenues exigibles et des droits du syndic ou des autres créanciers dans la procédure de faillite.
Lorsque les obligations du locataire sont garanties par le cautionnement d'un actionnaire, d'un dirigeant ou d'un tiers, la faillite du locataire ne libère pas nécessairement la caution de ses engagements.
La responsabilité de la caution dépend notamment :
La faillite du locataire peut également avoir des conséquences sur les autres garanties consenties au locateur, notamment une garantie bancaire ou une sûreté sur certains biens du locataire.
Les dispositions du Code civil du Québec relatives au cautionnement doivent être examinées conjointement avec celles de la Loi sur la faillite et l'insolvabilité, notamment pour déterminer les droits du locateur à l'égard d'une caution ou d'une garantie.
Il est donc important de vérifier les dispositions du bail, la nature des garanties consenties et les règles applicables à la procédure de faillite avant de déterminer si le locateur peut conserver un dépôt de garantie ou exercer un recours contre une caution.