Qui est responsable d'une contamination environnementale des lieux loués?

Dans un bail commercial, la responsabilité d'une contamination environnementale des lieux loués dépend notamment de l'origine de la contamination, du moment où elle est survenue, des activités exercées dans les lieux, des obligations légales applicables et des dispositions du bail.

Une contamination peut notamment résulter des activités du locataire, de celles du locateur, de l'utilisation antérieure de l'immeuble ou des actes d'un tiers.

La responsabilité du locataire peut être engagée lorsque la contamination résulte de ses activités ou d'un manquement à ses obligations légales ou contractuelles. Toutefois, le locataire n'est pas automatiquement responsable de toute contamination constatée pendant son occupation.

Lorsqu'une contamination existait avant le début du bail, il est important de déterminer son origine, son étendue et les personnes susceptibles d'en être responsables. Le seul fait qu'une contamination soit découverte pendant la période de location ne signifie pas nécessairement qu'elle a été causée par le locataire.

La Loi sur la qualité de l'environnement du Québec prévoit notamment des règles concernant la caractérisation et la réhabilitation des terrains contaminés. Selon les circonstances, certaines obligations peuvent être imposées à une personne qui a rejeté des contaminants ou qui a ou a eu la garde d'un terrain, même si elle n'est pas à l'origine de la contamination, sous réserve des conditions et des moyens de défense prévus par la loi.

Le bail commercial peut également prévoir des obligations particulières concernant :

• La prévention des risques de contamination liés aux activités exercées dans les lieux;
• La déclaration d'une contamination ou d'un incident environnemental;
• La réalisation d'évaluations environnementales ou de travaux de caractérisation;
• La répartition des responsabilités concernant une contamination antérieure à la prise de possession;
• La prise en charge des coûts de décontamination ou de réhabilitation lorsque la responsabilité d'une partie est engagée.

Les clauses du bail qui répartissent les responsabilités environnementales entre les parties doivent toutefois être examinées en tenant compte des obligations imposées par la législation applicable. Une entente contractuelle ne permet pas nécessairement d'écarter les obligations qu'une autorité publique peut imposer en vertu de la loi.

Il est donc important de vérifier l'historique environnemental de l'immeuble, les circonstances de la contamination, les dispositions du bail et les règles légales applicables afin de déterminer les responsabilités respectives du locateur et du locataire.