À la fin d'un bail commercial, le locataire doit remettre les lieux conformément aux obligations prévues au bail et aux règles légales applicables. Toutefois, il n'est pas automatiquement tenu de remettre les lieux exempts de toute contamination environnementale.
La responsabilité du locataire dépend notamment de l'origine de la contamination, des activités exercées dans les lieux, de leur état au début du bail et des engagements contractuels qu'il a acceptés.
Le bail peut notamment prévoir :
Lorsqu'une contamination résulte des activités du locataire ou d'un manquement à ses obligations, celui-ci peut être tenu d'effectuer certains travaux ou d'en assumer les coûts, selon les circonstances et les règles applicables.
En revanche, lorsqu'une contamination existait avant le début du bail, le locataire n'en devient pas nécessairement responsable du seul fait qu'il a occupé les lieux. Il faut notamment examiner les dispositions du bail et les obligations pouvant découler de la législation environnementale.
La Loi sur la qualité de l'environnement du Québec peut également imposer certaines obligations de caractérisation ou de réhabilitation, notamment dans les situations prévues par la loi concernant la cessation de certaines activités industrielles ou commerciales ou le changement d'utilisation d'un terrain.
Il est donc important de documenter l'état environnemental des lieux au début et à la fin du bail et de vérifier les obligations contractuelles et légales applicables avant de déterminer les travaux ou les coûts pouvant être exigés du locataire.