Quelles clauses environnementales devrait contenir un bail commercial?

Dans un bail commercial, les clauses environnementales permettent de préciser les obligations du locateur et du locataire concernant la protection de l'environnement, la prévention des risques de contamination et la répartition de certaines responsabilités.

La nature et l'étendue de ces clauses dépendent notamment des activités exercées dans les lieux, de l'utilisation antérieure de l'immeuble, des risques environnementaux et des conditions négociées entre les parties.

Le bail commercial peut notamment prévoir :

• Les obligations du locataire concernant le respect des lois et règlements environnementaux applicables à ses activités;
• Les conditions relatives à l'utilisation, à l'entreposage, à la manipulation et à l'élimination de substances dangereuses ou contaminantes;
• Les mesures de prévention des risques environnementaux et les obligations de déclaration en cas d'incident ou de contamination;
• La réalisation d'évaluations environnementales ou de travaux de caractérisation des lieux, notamment avant la prise de possession, pendant la durée du bail ou lors de sa terminaison;
• Les modalités d'accès aux lieux pour effectuer certaines inspections ou vérifications environnementales;
• La répartition des responsabilités concernant une contamination antérieure au bail ou résultant des activités du locataire;
• Les obligations de remise en état, de décontamination ou de réhabilitation lorsque les conditions légales ou contractuelles applicables sont réunies;
• La prise en charge des coûts, des réclamations et des dommages liés à une contamination environnementale.

Le locateur peut notamment demander qu'une évaluation environnementale soit effectuée lorsque cette obligation est prévue au bail ou convenue entre les parties. Une telle évaluation peut permettre de documenter l'état des lieux, de vérifier certains risques de contamination et de faciliter la détermination des responsabilités lors de la remise des lieux.

Le bail devrait également préciser les circonstances dans lesquelles une évaluation environnementale peut être exigée, la personne responsable de sa réalisation ainsi que la répartition des coûts qui en découlent.

Les clauses environnementales doivent toutefois être interprétées en tenant compte des obligations imposées par la législation applicable. Une entente entre le locateur et le locataire ne permet pas nécessairement d'écarter les obligations qu'une autorité publique peut imposer à l'une ou l'autre des parties.

Il est donc important de prévoir des clauses environnementales adaptées à la nature des activités exercées dans les lieux et aux risques propres à l'immeuble, afin de mieux encadrer les obligations des parties pendant la durée du bail et lors de sa terminaison.