Dans un bail commercial, le locateur peut demander certaines garanties afin de réduire les risques liés au défaut du locataire. La nature de ces garanties dépend notamment de la situation financière du locataire, de la durée du bail, de l'importance des obligations assumées et des conditions négociées entre les parties.
Lorsque le locataire est une société par actions, le locateur peut notamment demander qu'un actionnaire, un dirigeant ou une autre personne se porte caution des obligations de la société.
La société demeure alors le locataire. L'actionnaire ou le dirigeant ne devient pas personnellement responsable des obligations du bail du seul fait de sa qualité d'actionnaire ou de dirigeant. Une responsabilité personnelle peut toutefois découler, notamment, d'un cautionnement qu'il a expressément consenti.
Selon les circonstances et les conditions négociées entre les parties, différentes garanties peuvent notamment être envisagées :
La constitution d'une sûreté sur les biens du locataire peut avoir des conséquences sur sa capacité d'obtenir du financement ou d'accorder ultérieurement des sûretés à d'autres créanciers. Sa portée devrait donc être examinée attentivement avant qu'elle soit consentie.
Le bail ou une convention distincte devrait préciser clairement la nature et l'étendue de la garantie, les obligations garanties, le montant maximal lorsqu'il y a lieu, sa durée ainsi que les circonstances dans lesquelles elle prend fin ou doit être libérée.
Une attention particulière devrait également être portée au renouvellement ou à la reconduction du bail afin de déterminer si une garantie consentie par un tiers continue de s'appliquer. Le Code civil du Québec prévoit notamment des règles particulières concernant la sûreté consentie par un tiers lors de la reconduction du bail.
Il est donc important de vérifier attentivement la portée de toute garantie afin de déterminer précisément les obligations qu'elle couvre et les conséquences qu'elle peut avoir pour le locataire ou la personne qui la consent.