Lorsqu'un bail commercial à durée déterminée arrive à son terme, le locataire devrait normalement quitter les lieux, à moins que le bail ait été renouvelé ou qu'une autre entente soit intervenue avec le locateur.
Toutefois, si le locataire continue d'occuper les lieux après l'expiration du bail sans opposition du locateur, le bail peut, dans certaines circonstances, faire l'objet d'une tacite reconduction.
La tacite reconduction ne signifie pas nécessairement que le bail est renouvelé pour une nouvelle période identique à celle qui vient de prendre fin. Les règles du Code civil du Québec déterminent notamment la nature et la durée du bail résultant de cette situation.
Il est également important de vérifier les dispositions du bail concernant le maintien du locataire dans les lieux après son expiration. Il est fréquent qu'un bail commercial prévoie une majoration importante du loyer lorsque le locataire demeure dans les lieux après la fin du bail sans qu'un renouvellement ait été convenu.
Cette majoration peut notamment avoir un caractère dissuasif, afin d'inciter le locataire à libérer les lieux à l'expiration du bail. Le bail peut, par exemple, prévoir que le loyer payable pendant cette période correspond à un pourcentage supérieur au loyer qui était payable immédiatement avant l'expiration du bail.
Le bail peut également préciser que le paiement de ce loyer majoré et le maintien temporaire du locataire dans les lieux ne constituent pas, à eux seuls, un renouvellement du bail pour une nouvelle période déterminée.
Le locataire ne devrait donc pas présumer que le simple fait de demeurer dans les lieux lui accorde automatiquement une nouvelle période de renouvellement aux mêmes conditions. Le loyer exigible pendant cette période peut être sensiblement plus élevé que celui qui était payable avant l'expiration du bail.
De son côté, le locateur qui ne souhaite pas que l'occupation se poursuive devrait prendre les mesures appropriées afin d'éviter que son comportement puisse être interprété comme une acceptation du maintien du locataire dans les lieux.
Il est donc préférable que les parties déterminent avant l'expiration du bail si celui-ci sera renouvelé ou si le locataire devra quitter les lieux, afin d'éviter toute incertitude quant à leurs droits et obligations.