Dans un bail commercial, la répartition des risques entre le locateur et le locataire dépend notamment des obligations prévues au bail, de la nature des activités exercées dans les lieux et des règles applicables du Code civil du Québec.
Le bail peut préciser les responsabilités de chacune des parties en cas de dommages à l'immeuble, aux biens du locataire ou à ceux de tiers, notamment à la suite d'un incendie, d'un dégât d'eau ou d'un autre sinistre. Cette répartition peut tenir compte de la cause des dommages, des obligations d'entretien et de réparation ainsi que des risques liés aux activités du locataire.
Le bail peut également prévoir des clauses d'indemnisation obligeant une partie à prendre en charge certaines pertes, réclamations ou dépenses subies par l'autre partie. La portée de ces obligations dépend de la rédaction des clauses et des limites imposées par la loi.
Les parties peuvent aussi convenir de certaines renonciations aux recours, notamment à l'égard de dommages couverts par leurs assurances. Ces dispositions doivent être examinées attentivement afin de vérifier leur portée et leur compatibilité avec les protections d'assurance, notamment les droits de subrogation des assureurs.
Le bail peut enfin préciser qui doit assumer les franchises d'assurance et les pertes non couvertes par les polices. Il importe toutefois de distinguer les obligations contractuelles des parties des protections effectivement offertes par leurs assureurs.
Une répartition claire des risques permet de mieux déterminer les responsabilités respectives du locateur et du locataire et de réduire les différends lorsqu'un dommage ou un sinistre survient.