Le locataire doit normalement utiliser les lieux loués conformément à l'usage prévu au bail commercial. La description de cet usage est importante puisqu'elle détermine les activités que le locataire est autorisé à exercer dans les lieux.
L'usage peut être défini de façon générale, par exemple « bureaux administratifs », ou de manière beaucoup plus précise, notamment en indiquant la nature du commerce, les produits ou services qui peuvent être offerts ou les activités qui peuvent être exercées.
Si le locataire souhaite par la suite modifier ou élargir ses activités, il doit d'abord vérifier si le nouvel usage est permis par le bail. Un changement important d'activité peut nécessiter le consentement du locateur, particulièrement lorsque le bail limite expressément l'usage des lieux.
Le locateur peut accepter la modification de l'usage et convenir avec le locataire de modifier le bail. Il peut également refuser lorsque les dispositions du bail lui permettent de le faire.
Même lorsque le locateur consent au changement, le nouvel usage doit respecter les lois et règlements applicables, notamment les règles de zonage, les permis requis et les normes applicables à l'immeuble ou à l'activité exercée.
Un changement d'usage peut également avoir des conséquences sur d'autres dispositions du bail, notamment les assurances, les frais d'exploitations, les travaux requis, les règles de l'immeuble ou les droits d'exclusivité accordés à d'autres locataires.
Lorsque le changement d'usage demandé par le locataire entraîne des travaux, des modifications à l'immeuble ou d'autres frais pour le locateur, le bail peut prévoir que ces frais seront assumés par le locataire.
Il est donc préférable que tout changement important à l'usage prévu au bail soit clairement autorisé et constaté par écrit et que, s'il entraîne des frais ou des travaux, les parties déterminent également qui devra les assumer.