La publication d'un bail commercial au registre foncier permet principalement de rendre les droits résultant du bail opposables aux tiers dans les conditions prévues par la loi.
Cette protection peut devenir particulièrement importante lorsque l'immeuble loué est vendu. L'acquéreur devient alors propriétaire d'un immeuble déjà occupé par un locataire, et la publication du bail peut avoir une incidence importante sur les droits que ce locataire pourra lui opposer.
En l'absence de publication, le locataire peut être moins bien protégé à l'égard d'un acquéreur de l'immeuble ou de certains autres tiers. Le fait que le bail soit valide entre le locateur et le locataire ne signifie donc pas nécessairement que tous les droits qui en résultent pourront être opposés de la même manière à un tiers.
La publication peut être particulièrement importante lorsqu'il s'agit d'un bail à durée déterminée comportant encore plusieurs années à courir. Dans certaines circonstances prévues par le Code civil du Québec, un acquéreur peut disposer d'un droit de résiliation à l'égard d'un bail immobilier à durée déterminée qui n'a pas été publié en temps utile.
La publication peut également être importante lorsqu'un bail comporte une option ou un droit de renouvellement. Afin que ce droit puisse être opposé aux tiers, il est important que la publication du bail en fasse adéquatement état.
Lorsqu'une option de renouvellement est exercée ou que les parties conviennent ultérieurement de renouveler, de prolonger ou de modifier le bail, il faut également vérifier si une nouvelle publication ou une modification de l'inscription est requise afin que les droits résultant de la nouvelle période ou des modifications apportées puissent être opposés aux tiers.
Il ne suffit toutefois pas de publier le bail à n'importe quel moment. La date de la publication peut être importante, notamment par rapport à la date de l'aliénation de l'immeuble et aux autres droits qui peuvent avoir été publiés sur celui-ci.
La publication constitue donc une mesure de protection importante pour le locataire, particulièrement lorsqu'il souhaite préserver ses droits malgré une éventuelle vente de l'immeuble ou lors du renouvellement ou de la prolongation de son bail.