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Les conditions stipulées en faveur de l'acheteur dans la promesse d'achat d'immeuble

Il est usuel qu'une promesse d'achat d'immeuble soit assujettie à certaines conditions stipulées en faveur de l'acheteur, qui lui permettent de ne pas être contraint d'acheter si ces conditions ne sont pas remplies.

«On peut le souhaiter ou l'exiger, à nous de choisir»

Il est usuel qu'une promesse (offre) d'achat d'un immeuble soit assujettie à certaines conditions stipulées en faveur de l'acheteur, qui lui permettent de ne pas être contraint d'acheter si ces conditions ne sont pas remplies.

Ainsi, un Promoteur ayant acquis un terrain pour construire une résidence pour personnes âgées, le met en vente faute « de financement requis pour réaliser le projet ». Par la suite, un Constructeur verse au Promoteur un dépôt de 125 000 $ et lui signe une offre d'achat assortie de certaines conditions suspensives, en particulier, un changement de zonage sujet à l'acceptation de son projet par la ville. Aucun délai n'est inscrit à l'offre pour la réalisation de cette condition.

Deux ans s'écoulent, aucun changement au zonage n'est obtenu mais la valeur du terrain s'enflamme. Le Constructeur, après avoir entendu une rumeur à l'effet que le Promoteur désirait vendre le terrain à un tiers, renonce à toutes les conditions formulées en sa faveur dans l'offre et en avise le Promoteur.

Comme ce dernier refuse de signer l'acte de vente, le Constructeur intente une action en passation de titre. Après avoir perdu en première instance, ce dernier porte la cause en appel et la Cour* lui donne raison.

Le tribunal reconnaît que le Constructeur pouvait renoncer unilatéralement à la condition suspensive stipulée en sa faveur et conclut qu'il n'est pas nécessaire que l'offre contienne une clause permettant à ce dernier de lever cette condition. De plus, même si une clause prévoit que le dépôt est remboursable s'il n'y a pas de changement de zonage, cette clause, n'étant qu'accessoire à la condition suspensive, ne doit pas être interprétée comme une cause entraînant la nullité de l'offre.

Ainsi, on peut souhaiter obtenir la réalisation de certaines conditions sans pour autant l'exiger, mais on ne peut pas l'exiger sans l'avoir souhaitée!

*C.A. 200-08-000169-150

François Forget, notaire et conseiller juridique ainsi que toute l'équipe Notaire-Direct, sont à votre service pour assurer la préparation de vos documents légaux et répondre à toutes vos questions juridiques.
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